作为破解物业矛盾、重构信任关系的创新路径，信托制物业服务已在苏州全市多个区县落地试点，覆盖老旧小区、动迁小区、商住小区等多种类型。为进一步提升基层治理能力，推进这场以"透明"为核心的物业服务模式变革，7月23日，苏州市住建局召开了一场信托制物业的培训活动，邀请行业专家专题授课。

信托制模式优势何在？

长期以来，物业服务纠纷是基层治理的高频痛点。收支不透明、质价不相符、调价机制僵化、权责边界模糊等问题交织，导致业主、物业、业委会三方信任断裂，不少小区陷入"服务质量下滑-业主拒缴物业费-服务进一步缩水"的恶性循环。

目前苏州多数小区采用包干制模式，物业公司自负盈亏，物业费与公共收益混同管理，业主难以直接监督资金去向，企业为压缩成本容易降低服务标准。而酬金制模式虽实现了账目公开，但对业委会专业能力要求较高，支出审批流程繁琐，影响服务效率，仍存在一定的权力寻租空间。

信托制物业服务正是针对上述痛点的制度探索。该模式以信托关系为基础，全体业主作为委托人和受益人，物业服务企业作为受托人，将物业费、公共收益等全部业主共有资金存入独立专属账户，与物业企业自有资金完全隔离。物业企业仅按合同约定提取固定比例的服务酬金，不掌控资金池，所有收支明细全程向业主公开，每一笔支出均可查询、可追溯，资金结余全部归全体业主所有，专项用于小区建设与维护，实现资金取之于业主、用之于业主、全程受业主监督。

本地试点成效初显

苏州市物业管理协会相关负责人介绍，目前苏州全市已有十余个小区试点开展信托制物业服务，各地结合小区类型与管理基础，探索出差异化的实践路径。

吴江区是苏州信托制物业试点最集中的区域，翡翠半岛、吴越尚院、名城花园、南湖景苑等多个小区先后完成模式转轨。其中，盛泽镇翡翠半岛小区于2026年1月正式运行"阳光物业"信托制模式。半年来，小区物业费缴费率较此前提升37.16%，物业相关投诉量同比下降76%，先后完成电瓶车充电棚增设、电力井溢水整改、闲置空间改造为全龄共享空间等民生项目，居民居住品质与满意度同步提升。

姑苏区八一苑小区是苏州较早试水信托制的老旧小区。针对原包干制模式下服务缺位、账目模糊的积弊，小区新一届业委会联合新物业推行开放式预算，由业主共同商议确定服务标准与费用清单，经业主大会表决通过后执行。小区设立共有资金共管账户并实行双密钥管理，业主可通过线上小程序实时查询每一笔收支明细及对应票据，资金使用全程置于阳光下，业主与物业的信任关系逐步修复。

不同区县也形成了各具特色的试点类型。苏州工业园区莲花新村四区落地苏州首个全类型资金信托项目，由物管会、物业公司与专业信托机构三方签约，实现全部业主共有资金的专业化、规范化托管；相城区古巷新村将信托制与老旧小区改造配套推进，助力改造成果长效维护；苏州高新区针对动迁小区、商住小区等不同场景，推出运维资金信托、公共收益托管、业主大会筹备经费管理等多种信托产品，其中全省首单动迁小区运维资金信托已落地运行，将停车费、广告费等经营性收入纳入专属账户规范管理。

进一步强化实操能力

推动信托制物业从"点上试点"走向"面上推广"，离不开标准化的实操指引与专业化的人才支撑。此次培训活动依托"物业大讲堂"这一平台，邀请湖北省信托制物业模式推广专家围绕模式差异对比、开放式预算编制、共管账户设立、监督机制搭建等关键环节进行专题授课，吴江区盛泽镇舜湖社区负责人对翡翠半岛等本地项目的全流程落地方法进行交流与分享，帮助各方厘清权责边界、掌握操作要点，降低模式落地的试错成本，提升运行规范性。

苏州市住建局相关负责人表示，系统化的能力赋能有助于统一行业认知，让信托制从抽象理念转化为可落地、可执行的具体流程，为全市稳步扩大试点范围夯实基础。目前，全市各地也在同步推进信托制物业服务模式的扩面工作，将坚持"自愿试点、分类推进"的原则，鼓励信托制、酬金制、资金监管账户等多种透明服务模式并行，引导各小区结合自身规模、业主意愿、管理基础选择适宜的治理路径。