昨天（4月17日），两单刻着苏州工业园区创新基因的REITs产品同步在上交所挂牌上市，分别为全国首单集体经济类REITs、全国首单由产业引导基金发起的机构间REIT。这两单“全国首创”将存量产业载体转化为流动资本，在探索集体经济提质增效与不动产金融创新方面取得重要突破。

这两款产品是“华金—元联—娄葑街道联创产业园类REIT”和“元联苏园产城机构间REIT”，其底层资产都由存量载体升级而来。“娄葑联创产业园类REIT”的底层资产由集体经济投建。乘着城市更新的东风，苏州工业园区娄葑街道打破集体经济传统经营模式，12个动迁社区成立股份合作联社，出资对近9.8万平方米的传统工业载体拆旧建新，升级为一座现代化绿色产业园，吸引约20家高端精密制造、生物医药等领域企业竞相入驻。

产业园建成了，租金收益稳定了，如何滚动开发，带动增量投资？在元联基金牵头下，12个社区联手做起“金融房东”，将持有稳定租金收益的集体经济载体转化为证券化产品发行。这一创新举措让合作联社在收租之余还能获得稳定的资本分红收益。同时，通过资本市场回笼资金，继而投入新一轮载体改造，“开发—成熟—REITs发行—再开发”的良性循环得以打通，资本赋能让集体资产从单纯的“收租金”走向“活水长流”，为其他城市提供了集体资产证券化的“园区经验”。

同步上市的“元联苏园产城机构间REIT”，打造了国资引导与专业基金协同盘活存量资产的又一样板。其底层资产苏桐112国际科创园，同样经历了从闲置产业空间到高科技园区的重生。项目由园区国资企业联合社会资本进行二次开发，盘活带动数亿元产业基础设施投资额，后被由园丰资本发起、元联基金管理的药谷基金收购。如今，近4万平方米的产业园引来新一代信息技术、人工智能等30多家高新技术企业凤栖梧桐，出租率超90%。通过证券化盘活，项目跑通“国资引领+基金运营+资本盘活”的城市更新资产运作闭环。

存量载体变身优质金融资产，背后是苏州工业园区国资对不动产金融赛道十余年的深耕。自2009年对标新加坡REITs市场以来，园区构建起“Pre-REITs+类REITs+机构间REITs+公募REITs”的多层次不动产金融版图。作为两单产品的主要牵头机构，元联基金长期深耕以REITs为核心的不动产金融业务。总经理李艳透露，未来将继续专注不动产赛道，助力存量资产盘活与产业升级。